Credit ipotecar: De ce s-a schimbat jocul în 2026?

Dacă ai urmărit știrile financiare, știi deja că ultimii ani au fost un roller-coaster pentru buzunarele românilor. În 2026, însă, vedem o așezare a pieței. Dobânzile nu mai sunt la nivelurile alarmante din trecut, iar băncile se bat în oferte care mai de care mai atractive pentru a te câștiga de client.

Dar, atenție: mai multe opțiuni înseamnă și mai multă confuzie. Probabil te întrebi: „Să merg pe dobândă fixă sau variabilă?”, „Mai este sustenabil un grad de îndatorare de 40%?” sau „Cum mă afectează noul nivel al IRCC?”.

Sunt Adrian Pandelescu și, în calitate de consultant credite, rolul meu este să îți traduc jargonul bancar în oportunități reale. Hai să vedem cum arată cifrele astăzi.

1. Dobânzile în 2026: IRCC și ofertele de tip „Green”

În primul trimestru al anului 2026, indicele IRCC a confirmat tendința de scădere, stabilizându-se în jurul valorii de 5.68%. Aceasta este o gură de oxigen pentru cei care au credite cu dobândă variabilă, dar și un semnal pozitiv pentru creditele noi.

Dobândă Fixă vs. Variabilă

În 2026, majoritatea clienților mei optează pentru o structură mixtă:

• Dobândă fixă în primii 3-5 ani: Îți oferă liniște și predictibilitate. Pornește de la praguri foarte competitive (sub 5% la unele bănci partenere, chiar de la 4.68%).
• Dobândă variabilă ulterior: Calculată ca Marja Băncii + IRCC.

Revoluția Creditelor Verzi (Green Mortgage)

Dacă locuința pe care o țintești are certificat energetic clasa A sau este o casă „verde” certificată, poți obține o reducere semnificativă de dobândă. Băncile încurajează masiv sustenabilitatea în 2026.

2. Condiții de eligibilitate: Cine poate lua un credit ipotecar?

Băncile au devenit mai analitice, dar nu neapărat mai stricte. Iată criteriile esențiale:

• Vechimea în muncă: Minim 3-6 luni la actualul angajator și 12 luni de activitate neîntreruptă în câmpul muncii.
• Gradul de îndatorare: Conform BNR, acesta rămâne la 40% din venitul net (sau 45% dacă ești la prima achiziție și nu mai ai alte credite).
• Avansul minim: În 2026, standardul este de 15% pentru creditele în lei. Totuși, există programe specifice unde poți merge pe 5% (ex: programul Noua Casă sau variante similare).

Sfat: „Nu te întinde până la maximul permis de bancă. Un grad de îndatorare sănătos este cel care îți permite să pui și bani deoparte pentru fondul de urgență.”

3. Credit Ipotecar vs. Credit Imobiliar: Care este diferența reală?

Deși mulți folosesc termenii interschimbabil, există diferențe juridice care contează:

• Creditul Ipotecar: Este garantat obligatoriu cu imobilul pe care îl cumperi. Este reglementat mai strict și oferă protecție sporită consumatorului.
• Creditul Imobiliar: Poate fi garantat cu un alt imobil sau cu alte tipuri de garanții. Este mai flexibil dacă, de exemplu, vrei să construiești pe un teren pe care îl deții deja.

4. De ce să lucrezi cu un Broker de Credite în 2026?

Poți merge singur la 10 bănci, să pierzi 10 zile de concediu și să primești 10 oferte diferite pe care nu știi să le compari. Sau poți apela la un broker de credite autorizat.

Avantajele colaborării cu mine:

1. Cost ZERO pentru tine: Brokerul este plătit de bancă, nu de client. Tu primești consultanță de specialitate gratuită.
2. Acces la oferte exclusive: Unele bănci au oferte dedicate canalului de brokeraj care nu sunt disponibile la ghișeu.
3. Dosar „la cheie”: Mă ocup de toată birocrația, de la evaluarea imobilului până la programarea la notar.
4. Analiză imparțială: Eu nu vând produsul unei singure bănci. Îți arăt cifrele de la toți jucătorii din piață (BT, ING, BCR, Raiffeisen, etc.).

5. Pașii care trebuie parcurși

Pentru a-ți fi mai ușor, iată traseul pe care îl vom parcurge împreună:

1. Analiza financiară: Stabilim suma maximă pe care o poți împrumuta fără să îți sacrifici stilul de viață.
2. Pre-aprobarea financiară: Obținem de la bancă o promisiune de creditare înainte ca tu să găsești casa. Astfel, știi exact pe ce buget te bazezi.
3. Identificarea imobilului: Cauți casa visurilor tale, știind că finanțarea este asigurată.
4. Evaluarea și aprobarea finală: Banca trimite un evaluator pentru a confirma valoarea de piață a locuinței.
5. Semnarea actelor: Momentul final la notar și înmânarea cheilor.

Întrebări Frecvente

1. Se mai acordă credite ipotecare fără avans în 2026?

Nu există un produs standard „fără avans”. Totuși, dacă deții deja un alt imobil (al tău sau al părinților), acesta poate fi adus ca garanție suplimentară, permițându-ți să finanțezi 100% din prețul noii locuințe.

2. Pot refinanța un credit ipotecar vechi cu dobândă mare?

Absolut! 2026 este un an excelent pentru refinanțare credit ipotecar. Dacă ai un credit luat în 2023 sau 2024 cu dobânzi de peste 7-8%, putem trece acum la o dobândă fixă de sub 5%, economisind zeci de mii de lei pe durata contractului.

3. Ce venituri acceptă băncile în afară de salariu?

În 2026, băncile sunt mult mai deschise. Acceptăm pentru analiză venituri din: PFA, tichete de masă, diurne (pentru șoferi/navigatori), chirii înregistrate la ANAF, dividende sau drepturi de autor.

Concluzie: Ești gata pentru pasul următor?

Piața de credit ipotecar în 2026 este una a cumpărătorului informat. Nu lăsa cea mai importantă decizie financiară a vieții tale la voia întâmplării sau a unui funcționar grăbit de la ghișeu.

Dacă vrei să afli ce sumă poți împrumuta și care este cea mai mică dobândă disponibilă astăzi pentru profilul tău, te invit la o discuție relaxată.

Acest articol a fost redactat pentru a oferi claritate și educație financiară. Informațiile despre IRCC și oferte sunt bazate pe datele pieței din Februarie 2026.